最近抵押贷款利率的下降使更多的美国人寻求再融资，而美联储预期的降息可能会使再融资在2025年变得更具吸引力。
美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，8月初，再融资申请较上年同期增长了近60%。
对于那些在2023年买房的人来说，以较低利率再融资的机会可能特别有吸引力，当时抵押贷款利率飙升至7%以上。
“如果你在过去几年里买了房子，你可能想看看今天的利率是多少。再融资的大门很可能已经为你打开了，”Bankrate首席金融分析师格雷格•麦克布莱德(Greg McBride)表示。
然而，美联储的利率决定并不是影响你再融资决定的唯一因素。以下是其他需要考虑的问题。
什么是再融资?
再融资是指你用新的抵押贷款取代现有的抵押贷款，通常是为了降低你的利率和月供。
其他人可能会再融资以缩短抵押贷款期限，或者利用自己的股权为大宗购买筹集资金。
抵押贷款再融资有两种主要选择。
无现金再融资:这是最常见的选择。它适用于那些希望以较低利率为现有抵押贷款进行再融资，并可能获得更好的月供的借款人。那些希望从可调利率抵押贷款(ARM)转向固定利率抵押贷款的人也可以考虑无现金再融资。
套现再融资:如果你在家里积累了相当多的资产，这个选项可以让你以现金的形式收回部分资产。通过套现再融资，你可以为你的抵押贷款再融资，而不是你目前所欠的。一般来说，这意味着更高的抵押贷款利率，但对于那些希望改善房屋的人来说，现金再融资可能是有意义的。
现在是再融资的好时机吗?
再融资是否是个好主意取决于你目前的贷款和你这样做的原因。
一般来说，你会想等到市场利率低于你现有的抵押贷款利率，以确保你能得到一个更好的交易。
虽然30年期抵押贷款的平均利率已降至6.2%，为19个月来的最低水平，但仍是三年前的两倍多。
Redfin最近的一项分析发现，86%支付抵押贷款的房主的利率低于6%，这意味着大多数房主如果现在再融资，可能很难获得更好的利率。
对其他人来说，比如去年在利率高于7%时买房的人，再融资可能值得考虑。
Realtor.com的高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)说，一般来说，如果你能将抵押贷款利率降低至少1个百分点，再融资可能是值得的。
在这一点上，每月的储蓄开始看起来比交割成本更有吸引力，根据房地美(Freddie Mac)的数据，再融资的交割成本平均为5,000美元。
麦克布莱德说，可调利率抵押贷款(ARM)的房主计划在明年重置，他们也可能希望尽早考虑再融资。
“你利用了固定利率下降的事实，但你也锁定了未来几年利率和月供方面的确定性，”他说。
我应该等到利率进一步下降再融资吗?
预计美联储(Federal Reserve)将在今年年底前多次降息，这可能会使抵押贷款利率一直下降到2025年。
“如果你只是想为利率和期限再融资，以获得更低的利率，那么再等六到九个月可能是值得的，”McLaughlin说。
话虽如此，McLaughlin指出，很难把握市场时机，因为美联储的基准利率并不是影响住房贷款的唯一变量。
事实上，由于市场普遍预期美联储将降息，市场已经开始消化这一预期，这意味着抵押贷款利率的进一步下降可能更多地与经济的整体健康状况有关。
“坐等利率进一步下降再融资的风险在于，没有任何保证，”麦克布莱德说。“我们预计今年上半年抵押贷款利率会下降，但事实并非如此。”
根据房利美(Fannie Mae) 8月份的住房预测，2025年第一季度的平均抵押贷款利率预计将达到6.2%，然后在今年最后一个季度逐渐降至5.9%。
即使抵押贷款利率继续下降，两位专家都预计它们将稳定在更接近5%的水平，而不是大流行期间的2%至3%。
记住，你可以随时进行再融资，但每次你通常都要支付结算费用。
我该怎么办?再融资前的内行?
在再融资之前，你应该考虑几个因素。
- 你有多少权益
- 如果你的房子的价值低于你支付的价格，那么你可能很难再为你的抵押贷款融资。
- 贷款机构通常希望申请者在买房前至少拥有20%的股权据Bankrate称，业内人士正在为一笔贷款进行再融资。
- 计算你的盈亏平衡点
- 盈亏平衡点是指收回再融资交易成本所需的时间。利率下降幅度越大，盈亏平衡期就越短。
- 例如，如果你的再融资成本为5000美元，而你每月节省100美元与之前的贷款相比，需要50个月的时间NTHS来支付你的费用。
- 你要在疗养院待多久
- 如果你打算在房子里待足够长的时间来收回成交成本，那么再融资是有意义的，但如果你打算很快卖掉房子，就要三思而后行。
- 你的债务状况
- 如果你的人如果你的信用记录变得更糟，你的再融资利率可能比你预期的要高。
- 根据Realtor.com最近的一份报告，将你的信用评分从糟糕(低于600 FICO)提高到非常好(750-800)可以降低你的抵押贷款利率39个基点。
- 寻找最佳价格
- Realtor.com发现，货比三家会对你的抵押贷款利率产生重大影响，最便宜和最贵的贷款机构之间的平均差异为86个基点。
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